Sipas qeverisë shqiptare, një seri projektesh të ndërmjetësuara nga Korporata e Investimeve (KISH), me vlerë që i kalon 450 milionë euro, po i afrohen fazës së lejeve të ndërtimit.
Por ndërsa projektet e kullave shtohen, dokumentet që përcaktojnë detajet e marrëvesheve financiare mbi tjetërsimin e pronave publike mbeten të panjohura, duke lënë në hije transparencën dhe përfitimin real të publikut nga ky transformim.
Gati “për leje” nga hiçi
Në fund të janarit, në një nga sallat e ish-Hotel Dajtit, gjatë konkursit për projektin fitues të “Shtëpisë së re të Fëmijëve dhe Kompleksin e Inspektorateve”, Drejtuesja e KISH, Elira Kokona dhe Kryeministri Edi Rama njoftuan diçka që kaloi pa debat publik: disa nga projektet e ndërmjetësuara nga Korporata ndodhen tashmë “në fazë të avancuar” dhe një pjesë e tyre “gati për të marrë lejet”.
Në ekranet e prezantimit u shfaqën projektet e ndërtesave të reja, shumica me kulla. Për herë të parë u shfaqën publikisht edhe shifra: një portofol investimesh që i afrohet 1 miliard eurove.
Por sërish u anashkalua një detaj thelbësor, shumica projekteve do të ndërtohen mbi prona publike dhe publiku di pak ose aspak për fatin e tokave aq të lakmuara nga sektori imobiliar.
“Shtatë objekte ndërtimore janë gati për të marrë lejen e ndërtimit,” tha Kokona para konkursit.
Ajo nënkuptoi se në këtë listë përfshinte edhe projektet e dy rezidencave qeveritare në Vlorë dhe Velipojë, që iu dhanë privatëve për t’u kthyer në hotele.
“Punët vijojnë me përfundimin, në ditët në vijim, të negocimit për dy hotelet […] të cilat gjithashtu fillojnë fazën e aplikimit për leje,” vijoi Kokona duke kërkuar mbështetjen nga Agjencisë së Zhvillimit të Territorit (AZHT) dhe Agjencisë Kombëtare të Planifikimit të Territorit (AKPT).
Lexo: Rezidencat qeveritare do jepen për hotele te privati
“[…projektet] janë tanimë në një fazë të avancuar dhe madje një pjesë e tyre janë gati për të marrë lejen e zhvillimit dhe për të filluar nga puna,” u shpreh Rama si për të saktësuar faktin se si fillim nevojiten lejet e zhvillimit dhe përpara ka ende procedura për t’u ndjekur.
Leja e zhvillimit është një nga dokumentet bazë për të vijuar implementimin e një projekti. Ajo jepet nga Këshilli Kombëtar i Territorit dhe Ujit (KKTU), që drejtohet nga Kryeministri Rama dhe organizohet nga AZHT, që luan rolin e sekretariatit.
Leja e zhvillimit përcakton në parim kushtet se sa dhe si mund të ndërtohet në një truall: intensitetin, volumetrinë, numrin e kateve dhe distancat nga kufijtë. Ajo nuk të mundëson të drejtën për të nisur punimet.
E drejta për të ndërtuar mundësohet vetëm nga leja e ndërtimit, e cila jepet po nga KKTU-ja, që miraton edhe projektin teknik, arkitekturor dhe zbatimin konkret brenda kushteve të lejes së zhvillimit. Ajo i jepet ndërtuesve vetëm pas plotësimit të kushteve tekniko-ligjore si dhe pagesës së taksës së ndikimit mbi infrastrukturë.
Sidoqofshin projektet e ndërmjetësuara me KISH – pra, në pritje të lejes së zhvillimit, apo të ndërtimit – deklarata e 29 janarit, nënkupton se ato kanë tashmë një kontratë të nënshkruar dhe pronat publike janë dakordësuar të zhvillohen.
Transparenca, thjesht formalitet
Pas deklaratave të Kryeministrit dhe drejtueses së KISH, Citizens.al kërkoi zyrtarisht nga Korporata listën e projekteve “në fazë të avancuar”, statusin e negociatave me investitorët, përfitimin që do të marrë shteti prej tyre dhe kontratat paraprake mbi të cilat mbështeten këto zhvillime.
Lexo: Thirrjet “pa garë” dhe “pa llogari” të Korporatës së Investimeve
Përgjigjja ishte e shkurtër: informacioni gjendet në faqen zyrtare të KISH. Në pamje të parë kjo duket përgjigje administrative. Por verifikimi i publikimeve tregon krejt tjetër gjë.
Kontrolli i të gjitha njoftimeve të publikuara nga Korporata tregon një model të përsëritur. Ajo publikon konkurset arkitekturore, studiot fituese, vizualizimet “3D”, por jo studimet e fizibilitetit, verifikimet e bëra për kapacitetet e investimit, garancitë, apo dhe marrëveshjet financiare me ndërtuesin.
Mungojnë kontratat paraprake të negociuara, kushtet e dakordësuara dhe mbi të gjitha vlerat e përfitimit që do të marrë shteti nga shfrytëzimi i pronave publike për qëllime ndërtimi privat.
Me fjalë të tjera, publiku sheh ndërtesat që do të ndërtohen, por jo pazaret që qeveria finalizon me privatët.
Çfarë fitojmë ne nga këto? Kush janë mekanizmat që mbrojnë nga abuzimet?
KISH nuk është një zhvillues publik klasik dhe as investitor. Korporata funksionon si ndërmjetësuese ekonomike: identifikon prona shtetërore, organizon gara për investitorë dhe negocion zhvillimin e tyre.
Lexo: Shkëmbimi jetimore-kulla përplas qeverinë me pronën private
Deri më sot të gjitha thirrjet janë çuar para nga arkitektë të huaj, por asnjë prej tyre nuk ka thithur investitorë të huaj. Një e metë që qeveria dhe Korporata përpiqen ta mënjanojnë nga diskursi publik.
Në praktikë, mënyra përmes së cilës pronat publike po shndërrohen në marrëveshje ekonomike me ndërtuesit vendas është përmes përqindjeve të sipërfaqes që merr shteti në raport me vlerën e tokës.
Pikërisht ky element, çmimi real i pasurisë publike, është ai që nuk publikohet, madje në disa thirrje ku përqindja e kërkuar ka zbritur në rreth 40% nuk shoqërohet me shpjegime.
Një rast konkret: në thirrjen për Lift Tower, fillimisht Korporata kërkonte minimalisht 45% të sipërfaqes, por me thirrjen e rihapur, këtë muaj, kërkon 40%.
Projektet “gati për leje”
Në prezantimin e janarit u identifikuan 5 projekte që konsiderohen në prag të lejeve: kulla “Tirana Void Tower” (€79 milionë), Kompleksi Governativ (€37 milionë), stadiumi “Selman Stërmasi” (€172 milionë), Pallati i Sportit “Asllan Rusi” (€109 milionë) dhe Biblioteka Kombëtare (€55 milionë).
Vlera e investimeve të tyre arrin €452.5 milionë.
Lexo: Kulla, zyra dhe stadiumi i ri: Qeveria i jep privatëve 8 prona publike
Fituesi fillestar i garës për “Void Tower,” ofroi 46.1% (Aiba Company) të sipërfaqes për shtetin, por u tërhoq. Negociatat kaluan te oferta e dytë, 45% (Progeen). Në këtë thirrje, investitori do të ndërtojë për qeverinë Kompleksin Governativ.
Nga shtatori 2025, në faqen e Korporatës nuk ka pasur asnjë njoftim për nënshkrim kontrate. Megjithatë, sipas qeverisë, projekti rezulton sot ndër ata që konsiderohen si “gati për leje”.
Kjo tregon shumë për procedurat: një zhvillim mbi tokë publike i afrohet miratimit të lejeve, por marrëveshja mbi të cilën mbështetet nuk njoftohet publikisht.
Ngjashëm është vepruar edhe për Pallatin e Sportit “Asllan Rusi”. Asnjë njoftim për lidhje të mundshme kontrate. Investitori (Trema Tech) ofroi për këtë projekt 40.5% të sipërfaqes që do të zhvillohet.
Lexo: Hije konflikti interesi në konkurset e projekteve të tre stadiumeve
I vetmi projekt që ka pasur njoftim paraprak për kontratë të nënshkruar rezulton të jetë ai për Stadiumin “Selman Stërmasi”. Në këtë investim, privati (Albanian Investment Construction) ofroi 46.5% të sipërfaqes që do të zhvillohet mbi pronat publike të zonës.
Megjithatë nuk ka të dhëna për datën e nënshkrimit të kontratës, kushtet e vendosura në negocim dhe afatet e mundshme se kur mund të nisin dhe mbarojnë punimet.
Por, rasti më i paqartë dhe shqetësues është ai i Bibliotekës Kombëtare, një ndërtesë e rëndësishme publike, të cilën KISH e ofroi ta ndërtojë në partneritet me privatin.
Dy thirrje të hapura, ku jepej si incentivë mundësia për të ndërtuar kulla te ish-Vilat Gjermane, u anuluan për mungesë ofertash.
Por, befas, projekti i Bibliotekës shfaqet në listën e projekteve “në pritje të lejes”. KISH nuk ka njoftuar asnjë procedurë të re konkurruese dhe për rrjedhojë asnjë marrëveshje publike me investitorin (X-One).
Lexo: Qeveria s’gjen dot investitorë për Bibliotekën Kombëtare
Bëhet fjalë për një institucion publik kombëtar, por mënyra se si do të financohet dhe formula se si do ta marrë shteti në dorëzim atë mbetet e panjohur.
Gjashtë thirrje të tjera të KISH me vlerë investimi €538 milionë cilësohen “në proces”: Expo Albania (€50 milionë); Lift Tower (€64 milionë); Godina e Kadastrës (€28 milionë); Stadiumi Skënderbeu (€56 milionë); Stadiumi Flamurtari (€200 milionë), Stadiumi Niko Dovana (€140 milionë).
Paralelisht, “në proces”, cilësohen edhe Durana Tech Park, Parku i Besimit dhe dy rezidencat qeveritare në Vlorë dhe Velipojë, por që nuk shoqërohen me një kosto të përafërt investimi.
Thirrje si “Shtëpia e re e fëmijëve, Korpusi i Inspektorateve, Godina multifunksionale” dhe “Pallati i Kongreseve” janë në proces për përzgjedhjen e partnerëve privatë.
Ndërkohë që për të ardhmen pritet hapja e thirrjeve për zhvillimin e tre korpuseve “Drejtësisë”; “Sigurisë” dhe “Institucioneve të Pavarura” si dhe “Parkimet Publike”. Nga këto thirrje të njoftuara paraprakisht kuptohet se do të ofrohet mundësia e ndërtimit të së paktën një kulle te “Fusha e Aviacionit”.
Mënyra se si qeveria dhe KISH po e trajton këtë proces zhvillimi është më shumë se një çështje transparence.
Në mungesë të kontratave dhe kushteve të negociuara, publiku nuk mund të verifikojë nëse këto projekte përbëjnë investim publik, apo thjesht një “transferim” të pasurive shtetërore te privatët pa procedura të mirëfillta privatizimi dhe konkurrence.Prandaj çështja nuk është thjesht transparenca procedurale, por kontrolli mbi mënyrën se si po vendoset për përdorimin e pronës publike.
Pa llogaridhënie, zhvillimi urban rrezikon të mbetet një vendim i mbyllur që qytetarët e kuptojnë vetëm kur kantieret nisin të hapen, apo ndërtesat janë ngritur tashmë.
Erblin Vukaj ka përfunduar studimet për “Shkenca Komunikimi” e më tej është mjeshtëruar (MSc) për “Gazetari Evropiane dhe Ndërkombëtare” në Universitetin e Tiranës. Prej vitit 2012 Vukaj punon si gazetar profesionist duke fituar përvojë në media online, shtyp të shkruar, radio dhe televizion. Ai ka mbuluar çështjet të ndryshme si aktualiteti, shëndetësia, mjedisi dhe sporti. Paralelisht, ka drejtuar dhe është përfshirë në disa projekte hulumtimi mbi të shkuarën komuniste në Shqipëri.
