Die Ausnahme wurde zur Norm, die Türme im ehemaligen Block verstoßen gegen die Kriterien des Stadtplans

Autoren: Arbjona Çibuku, Erblin Vukaj Bürger.al

Der Stadtplan von Tirana sieht klare Kriterien für die Höhe und Intensität der Bebauung vor. Aber im Bereich des ehemaligen Blocks, einem der begehrtesten der Hauptstadt, wurden die Kriterien durch die Einführung einer „neuen Norm“ gebrochen, die, da sie ungeschrieben ist, keine Grenzen und keine Garantien dafür hat, wie weit sie gehen kann gehen.

Der ehemalige Block umfasst eine Fläche von etwa 50 Hektar. Im allgemeinen Stadtentwicklungsplan hat die Stadt Tirana dieses Gebiet in etwa 30 Struktureinheiten unterteilt, in denen sich etwa 340 Gebäude befinden, von denen 20 als besonders wichtig gelten, – 15 haben den Status „Kulturdenkmal“.

Im Generalplan sah die Gemeinde die Bebauung des ehemaligen Blocks mit Bauten von 5 bis 9 Stockwerken vor, hauptsächlich für Wohn-, Bildungs- und Gesundheitsinfrastruktur. Die Bauintensität wurde mit 1.5 bis 5.5 bei einem Landnutzungskoeffizienten (LLC) von etwa 45 % vorhergesagt.

Dies fand jedoch in der Realität keine konkrete Anwendung. Von den 30 Einheiten verfügen nur drei über detaillierte lokale Pläne (PDV), während in den anderen Einheiten die allgemeine Prognose durch staatliche Eingriffe mit Genehmigungen des National Territory Council (NKT) übertroffen wurde.

Der konkrete Fall betrifft die Struktureinheiten TR/205-TR/207, bei denen der Generalplan den Bau von bis zu 9 Stockwerken mit einer Intensität von 4, einem KSHT von 45 % und einem Baucharakter von 83 % für Wohnzwecke vorsah.

Derzeit werden hier 4 Türme gebaut: „Stairway to The Sky Palace“, „The One“, „City Hotel“ und „Birgada VII“. Die Bauintensität hat 7.8 erreicht, die Höhe bis zu 13 Stockwerke und der KSHT liegt bei 78 %. Drei der Türme bieten Räume für Geschäfte und Dienstleistungen, während im Fall des „City Hotel“ das gesamte Gebäude als Hotel und nicht als Wohngebäude vorgesehen ist.

Dies ist der typische Fall eines außergewöhnlichen Eingriffs aus den Bestimmungen des Generalplans. Aber wenn wir bedenken, dass auf der anderen Seite des Blocks sechs weitere ähnliche Projekte gebaut werden – zwei weitere warten auf Genehmigungen –, sieht die Situation düsterer aus.

Die Zahl von 12 Projekten mit hoher Bauintensität zeigt, dass die Ausnahme in diesem Bereich mittlerweile zur Norm geworden ist.

Durch die Maßnahmen der KKT und die Untätigkeit der Stadt Tirana werden lokale Pläne und damit auch die Auswirkungen der erteilten Genehmigungen nicht berücksichtigt „die neue Norm“ in der Infrastruktur und der städtischen Dynamik des Gebiets selbst.

Experten sehen diesen Ansatz mit Sorge, der dazu geführt hat, dass der ehemalige Block einen wichtigen Teil seiner historischen Identität, Grünflächen, aber auch die Möglichkeit einer nachhaltigen Entwicklung verloren hat. Die Verlierer dieser städtischen Veränderung seien ihrer Meinung nach die Bürger.

Nach Ansicht der Stadtplanerin Doriana Musai schadet diese Form der Bebauung der historischen und sozialen Identität des ehemaligen Blocks erheblich.

„Dieser städtische Block mit all seiner historischen, sozialen und politischen Bedeutung hätte als Teil des Erbes des Landes erhalten bleiben sollen“, sagt Musai zu den Bürgern.

Musai kritisiert die Neubauten als Versuche, solche zu schaffen „architektonischer Angeber“, und vergleicht dieses Modell mit den Interventionen am Skënderbej-Platz, wo die Stadt „Es wird als Messe oder Markt behandelt und nicht als Wohnort für die Menschen“.

Der Hauptindikator hierfür sind die eingeschränkten öffentlichen Dienstleistungen. "Nicht die gesamte Bevölkerung ist von öffentlichen Dienstleistungen abgedeckt, angefangen bei öffentlichen Verkehrsmitteln, öffentlichem Raum, Bildung oder Gesundheit, Notfällen oder Zivilämtern", sagt Musa.

Einer Beobachtung von Bürgern vor Ort, die sich auch an die Staatliche Behörde für Geodaten (ASIG) und die Nationale Agentur für Raumplanung (AKPT) wandten, zufolge gibt es in der Gegend etwa 40 alte 2-3-stöckige Gebäude, die im Schatten stehen die hohen Türme, die sich ringsum erheben.

Die begrenzten Flächen für neue Straßen, Blumengärten, Dienstleistungen und soziale Aktivitäten bereiten den Bewohnern Sorgen. Derzeit gibt es in der Gegend drei Gesundheitseinheiten, drei Kindergärten, drei 9-Jahres-Schulen und eine weiterführende Schule. Wenig im Vergleich zu der enormen Menge an Bauten, die hinzugefügt werden.

Der Urbanist Musai verbindet diese chaotische Entwicklungsweise mit der Mehrdeutigkeit des Ordnungsrahmens.

In einem Jahrzehnt wurde das Planungsgesetz sechsmal geändert, während die Bebauungsverordnung (VKM 6) elfmal geändert wurde. Diese Veränderungen, so Musa, verwandeln die Stadt in „Ein Markt, auf dem alles zum Verkauf steht, aber nichts der Gemeinschaft dient“.

„Es wird auf Kosten der Interessen der Allgemeinheit gehandelt und jede Norm, jeder Grundsatz und jedes Gesetz verletzt.“ schließt Musa.

Mit der Unklarheit der regulatorischen Rahmenbedingungen geht auch eine intransparente Vorgehensweise bei Genehmigungen einher.

Das KKT, eine vom Premierminister geleitete Einrichtung, veröffentlicht Genehmigungen online – allerdings verzögert sich die Veröffentlichung oft. Ansonsten werden die Genehmigungen des Bürgermeisters von Tirana nur auf den Schildern der Baustellen „übertüncht“, wo in den meisten Fällen die Anwohner der Gegend erfahren, dass sie die letzten sind, die an diesem Prozess beteiligt sind, obwohl die Regeln es vorsehen dass den Bewohnern eine beratende und entscheidende Rolle für die Entwicklung zukommt.

*Struktureinheit 207 korrigiert (vorher 206).

Bürger.al