In Tirana werden große Investitionen über intransparente Genehmigungsverfahren getätigt, die den städtischen Raum aggressiv ausbeuten.
Der Fall des ehemaligen Sheraton-Hotels, das von der Kastrati-Gruppe in ein gigantisches Bauprojekt verwandelt wurde, ist ein typisches Beispiel für die mangelnde Transparenz dieses Modells.
Statt einer Entwicklung im Einklang mit dem Lake Park profitierte Kastrati von einer verstärkten Intensität und zusätzlichen Stockwerken bei dem Projekt, für das nie eine Baugenehmigung erteilt wurde und das innerhalb von zwei Jahren mindestens zweimal geändert wurde.
Der neue Look des „alten Projekts“
Seit Wochen nehmen die Arbeiten auf der Baustelle des ehemaligen Hotels „Sheraton“ zwischen der „National Arena“ und der Polytechnischen Universität Tirana (UPT) deutlich zu.
Von oben wird das zentrale Gebäude nun mit dem Zickzack-Konzept der neuen modularen Fassade verkleidet, die von Marco Casamonti entworfen wurde, dem italienischen Architekten, der das ehemalige Stadion „Qemal Stafa“ „gekrönt“ hat.
Das Hotel, ein Symbol für Tiranas Luxus in den frühen 2000er Jahren, wird seine Glasfassade verlieren und von einem Komplex aus sechs bis zu 15 Stockwerke hohen Türmen umgeben sein.
Auf allen Seiten der Baustelle sind große Blöcke mit Fassadenmaterialien sichtbar, die sich von denen unterscheiden, die in den Renderings des Projekts beworben werden.
Alles begann im Februar 2018, als Leonardi, der Sohn des Unternehmers Shefqet Kastrati, auf Instagram die Vereinbarung zum Kauf des ehemaligen Sheraton bekannt gab.
„Das ehemalige Sheraton-Hotel gehört nun der Firma Kastrati, sobald die Transaktion abgeschlossen ist“, er kündigte an.
Zwei Monate vor dem Verkauf entfernte die amerikanische Hotelkette „Sheraton“ ihren Namen aus dem Hotel „MAK Albania“ und formalisierte damit ihren Rückzug aus Albanien.
MAK Albania wurde 1992 von der kuwaitischen Familie Mohamed Abdulmohsin Al-Karafi gegründet, die sich als „strategischer Investor“ Land und Anreize von der damaligen Regierung für die Entwicklung von Touristenkomplexen in Tirana, Dajti und an der Küste von Kavaja sicherte.
Teil des Anreizes war das Grundstück am Rande des Lake Parks, neben UPT. Die Familie Al-Karafi begann 1993 mit dem Bau des Hotels, konnte es aber als Tochter der bekannten Marke „Sheraton“ erst Anfang der 2000er Jahre fertigstellen.
2018 berichteten Medien, Kastrati habe das albanische MAK für 30 Millionen Euro gekauft. Aus dem Kaufvertrag geht jedoch hervor, dass das Gebäude für 18 Millionen Euro erworben wurde. Der Rest war eine Garantie für die Rückzahlung von Schulden und Krediten, die im Laufe der Jahre aufgenommen wurden.
Aus der Bilanz von 2017 geht hervor, dass MAK Albania Verbindlichkeiten in Höhe von rund 14.5 Millionen Euro hatte, jedoch über ein Kapital von rund 95 Millionen Euro (rund 12 Milliarden Lek) in Vermögenswerten, Gebäuden und Grundstücken verfügte.
Diese Situation scheint die Möglichkeit eines Deals für die Familie Kastrati geschaffen zu haben, die den Platz der kuwaitischen Oligarchen einnahm.
In dieser Zeit stieg Kastrati mit weiteren Hotel-, Wohn- und Büroprojekten stark in den Bausektor der Hauptstadt ein, wobei das Projekt „Downtown One“ in der Elbasan-Straße hervorstach.
Intransparente Investitionspläne
Etwa ein Jahr nach dem Kauf des ehemaligen Sheraton erhielt Kastrati von der Regierung Baugenehmigungen für ein großes Erweiterungsprojekt.
Die Studios Archea (Marco Casamonti) und X-Plan (Ornela Muçaj) schlugen vor, das bestehende Hotel zu erweitern und sechs 7- bis 13-stöckige Türme darum herum zu errichten.
Das ursprüngliche Konzept sah 121 m vor2 Bau (69 665 m2 über Grund) auf 30,000 m2 Grundstück mit einer Intensität von 2.32 und einem Nutzungskoeffizienten von 44.3 %. Das Projekt sah 3-4 Etagen einer Tiefgarage vor.
Die Baugenehmigung wurde erteilt am 8. November 2019Die Regierung übertrug die Befugnis zur Erteilung von Baugenehmigungen an die Stadt Tirana, die diese Dokumente jedoch nie veröffentlicht hat.
Das Gesetz schreibt jedoch vor, dass der Bauherr die erteilte Genehmigung auf einem sichtbaren Schild auf der Baustelle aushängen muss. Im Fall von Kastrati wurde dieses Schild nie gesehen, auch nicht nach dem Datum 10. Juni 2021 als es von der Regierung eine neue Baugenehmigung erhielt.
Das neue Konzept der zweiten Genehmigung sah eine Vergrößerung der oberirdischen Baufläche um rund 36 % vor (von 69,665 m2 auf 108,827 m2) wodurch die Intensität auf 3.6 erhöht wird, mit Höhen von bis zu 15 Stockwerken und Parkplätzen 5 Stockwerke unter der Erde.
Es ist nicht klar, wann die Stadtverwaltung Tirana Kastrati die erste Baugenehmigung erteilt hat – geschweige denn die zweite –, doch Satellitenbilder zeigen, dass der Kran auf dem ehemaligen „Sheraton“-Komplex einen Monat vor der ersten Baugenehmigung durch die Regierung errichtet wurde: im Oktober 2019.
Die Stadt Tirana, das Unternehmen Kastrat und die Architekturbüros antworteten nicht auf die Informationsanfragen oder Kommentare von Citizens.al zu diesem Thema.
Der Fall ähnelt dem Projekt „Downtown One“ an der Elbasan Road, ebenfalls von Kastrati aus.
Die Baugenehmigung wurde von der Regierung am 14. April 2017 für einen 36-stöckigen Turm mit 62,000 m2 Baugebiet, Intensität 16.26 und Landnutzungskoeffizient 45 %. Die Erteilung der Baugenehmigung wurde der Stadt Tirana übertragen, die dies jedoch nicht öffentlich bekannt gab.
Bekannt ist, dass Kastrati parallel zu den Ausgrabungen begann, die im Rahmen des Projekts zum Bau einer öffentlichen Tiefgarage im ehemaligen Park „7 Zwerge“ durchgeführt wurden.
Das betreffende Projekt begann im Januar 2018, etwa acht Monate nachdem Kastrati die Baugenehmigung für den Turm erhalten hatte.
Am selben Tag, an dem er eine zweite Baugenehmigung für das ehemalige Sheraton erhielt, erreichte Kastrati eine Überprüfung der Baugenehmigung für „Downtown One“.
In der neuen Genehmigung vom 10. Juni 2021 Das Gebäude wurde um 4 Stockwerke höher, die Höhe fügte sich jedoch nur um 92 m hinzu.2 Gesamtfläche. Für diese Änderung hat Kastrati einen Landnutzungskoeffizienten von etwa 5 % für öffentliche Zwecke freigegeben, insgesamt also 60.5 %.
Warum diese Genehmigungsänderung notwendig war, ist unklar, da praktisch keine Baufläche gewonnen wurde. Wahrscheinlich wurde sie aber vorgenommen, um Ausgrabungen außerhalb der Grundstücksgrenze beim Bau des Turmparkplatzes zu legitimieren.
Kastrati hat mit den Ausgrabungen bis zur Straße „Fatmir Haxhiu“ begonnen, ein Abschnitt davon wurde in den letzten Tagen mit Stahlbeton neu ausgebaut (Foto 2023; Foto 2025).
Auch beim ehemaligen Sheraton-Projekt finden sich mögliche Verstöße.
Anfang 2022 zäunte Kastrati den vorderen Bereich ein, während die Arbeiten an der Tiefgarage fortgesetzt wurden.
Satellitenbilder zeigen, dass das Unternehmen zudem rund 1,800 Quadratmeter Fläche jenseits der bestehenden Straße des Hotels abzäunte. Dieser Eingriff war in keiner der beiden Baugenehmigungen – den einzigen öffentlichen Dokumenten – vorgesehen.
Neben dem UPT wurde eine neue Straße auf dem Grundstück 7/18 der Zone 8160 eröffnet, das den Katasterkarten zufolge ist. Dadurch erweiterte Kastrati sein Grundstück unterirdisch bis zur Grenze und erhielt eine Straße, die direkt zur Einfahrt des Parkplatzes führt.
Schattenhafte Bewegungen „strategischer Investoren“
Die Entwicklung des ehemaligen Sheraton wurde von Kastrati in Partnerschaft mit dem Unternehmer Samir Mane begonnen, aber heute ist unklar, ob diese Partnerschaft fortgeführt wird.
In der ersten Baugenehmigung für das ehemalige Sheraton waren als Bauträger die Unternehmen der Kastrati-Gruppe (Kastrati Residences und Kastrati Hotels & Tower) sowie Mak Elite Offices (MEO) aufgeführt, ein 2017 von der Balkan Finance Investment Group (Balfin) des Unternehmers Mane gegründetes Unternehmen.
Aus den Dokumenten geht hervor, dass die Gruppe im Februar 2018 – also als Kastrati das ehemalige Sheraton kaufte – auch 700 % der Mane-Anteile am Projekt „Downtown One“ für 50 Lek kaufte, die BFI Invest – einem anderen Balfin-Unternehmen – gehörten.
Es ist nicht klar, wie Balfin sich für so wenig Geld aus einem Projekt wie „Downtown One“ zurückziehen konnte, als die Arbeiten bereits begonnen hatten.
Andererseits kann man sagen, dass MEO keine lange Erfolgsgeschichte geschrieben hat. Dieses Balfin-Unternehmen erhöhte sein Kapital im Jahr 180 um rund 2020 Euro und stellte ein Jahr später seine Tätigkeit ein und löschte sie.
Balfin antwortete nicht auf eine Anfrage von Citizens.al um einen Kommentar dazu, ob sie noch immer an der Investition in das ehemalige Sheraton beteiligt war, obwohl sie in der zweiten Baugenehmigung nicht mehr erwähnt wird.
Das Kastrati-Projekt wurde vom Tiranas Bürgermeister Erion Veliaj sensationell beworben, da es die internationalen Hotelmarken Hyatt und Hilton als Tochtergesellschaften anziehen würde. In einer Ankündigung auf seiner Website kündigte Hilton an, sagte das Ende 2023 kann die Arbeit in den neuen Räumlichkeiten aufgenommen werden.
Auf Anfragen von Citizens.al zu den Gründen für die Verschiebung dieser Frist und dem Zeitraum, in dem die Arbeiten abgeschlossen sein könnten, antworteten beide internationalen Marken nicht.
Doch der Fall des ehemaligen „Sheraton“ zeigt, dass es bei Investitionen im Herzen Tiranas nicht mehr um Entwicklung geht, sondern um die Demonstration von Einfluss und Macht.
In einem Land, in dem die Justiz selektiv vorgeht und Informationen geheim gehalten werden, gewinnt derjenige am meisten, der Zugang zur Macht hat. Die Stadt verliert, die Bürger verlieren.
Er absolvierte ein Masterstudium in investigativem Journalismus an der Fakultät für Journalismus der Universität Tirana. Sie ist seit fünf Jahren als Journalistin tätig und hat zuvor in Print- und Online-Medien über Themen der Politik und der parlamentarischen Tätigkeit berichtet. Derzeit ist sie Journalistin bei Citizens.al, wo sie über verschiedene soziale Themen im Zusammenhang mit der Transparenz von Institutionen berichtet. Bei Citizens.al leitet sie den Podcast „The Unheard“ und engagiert sich als Projektmanagerin rund um die Unterstützung des investigativen Journalismus.
