Autor: Ola Mitre | Citizens.al
Albanien hat den Rechtsrahmen für den Energieausweis von Gebäuden schon vor Jahren verabschiedet, doch dieses Dokument ist den Bürgern und dem Immobilienmarkt nahezu unbekannt.
Obwohl die Zertifizierung seit 2016 gesetzlich vorgeschrieben ist, existiert kein öffentliches Register, das die Energieeffizienz von Gebäuden ausweist. Ohne das entsprechende Zertifikat sind weder Verkäufe noch Vermietungen zulässig, in der Praxis wird das Dokument jedoch lediglich für Baugenehmigungsverfahren verwendet.
Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis gibt Aufschluss darüber, wie viel Energie ein Gebäude für Beleuchtung, Heizung, Kühlung, Belüftung, Warmwasser und Haushaltsgeräte verbraucht.
Sie wird von lizenzierten Energieexperten und -prüfern auf der Grundlage einer anerkannten Methodik ausgestellt, die die elektrische Anlage von Gebäuden auf einer Skala von der effizientesten (A+) bis zur am wenigsten effizienten (G) einstuft.
Das Zertifikat wird dann spätestens 3 Tage nach seiner Ausstellung bei der Energy Efficiency Agency (EEA) hinterlegt.
Dieser Zertifizierungsbericht ist ein Qualitätsindikator für Gebäude und ist seit 2016 für jedes neue oder bestehende Gebäude, das einer umfassenden Renovierung unterzogen wird, obligatorisch.
Die Daten zeigen jedoch, dass vor 2021 keine Zertifikate für bestehende Gebäude ausgestellt wurden.
Das 2016 eingeführte System scheint nur im Stadium der Baugenehmigungsbeantragung zu funktionieren, während das Dokument anschließend "archiviert" im EWR und ist nicht öffentlich zugänglich.
Die Bedeutung des Energieausweises
Die Daten zeigen, dass Wohngebäude, öffentliche und gewerbliche Gebäude mit 37.08 % die größten Energieverbraucher in Albanien sind.
Laut dem Entwurf des nationalen Gebäudesanierungsplans zählte Albanien im Jahr 2023 632,936 Wohnungen, von denen 71.2 % bewohnt waren. Daneben gab es 9,492 öffentliche Gebäude und 85,098 Gewerbegebäude.
„Neben der großen Anzahl ist der Großteil des Bestands veraltet, ungedämmt und erfüllt nicht einmal die Mindeststandards für Energieeffizienz und Wohnkomfort.“ sagt die Umweltexpertin Kristi Bashmili.
„Wenn Gebäude ungedämmt sind, ineffiziente Geräte verwenden oder mit unsauberer Energie gearbeitet wird, führt dies zu höherer Luftverschmutzung, übermäßigem Energieverbrauch, höheren Kosten für die Bürger und negativen Auswirkungen auf die Gesundheit der Bevölkerung.“ er addiert.
Zahlreiche Studien belegen, dass ein hocheffizientes Haus, das unter anderem über Wärmedämmung und doppelt verglaste Fenster verfügt, die Energiekosten um 50 bis 70 Prozent senken kann.
In unserem Land wird die Qualität einer Hausrenovierung, die nach den Prinzipien der Energieeffizienz durchgeführt wird, jedoch nicht zertifiziert.
„Man hört oft, dass Gebäudefassaden von hinten gedämmt werden, dann kommt jemand und behauptet: ‚Sie haben 50 % Energie eingespart.‘ Haben Sie wirklich 50 % eingespart?! Niemand weiß es. Das misst nur das Zertifikat.“ sagt Energieeffizienzexperte Gjergji Simaku.
AEE teilte Citizens.al mit, dass bisher über 150,000 neue Wohneinheiten zertifiziert wurden und dass die Umsetzung dieser Arbeiten bereits begonnen hat. „seit 2021“.
Simaku bestätigte, dass das Zertifizierungssystem "aufgewärmt" damals wurde das Zertifikat zur Bedingung für den Erhalt einer Baugenehmigung gemacht.
Jeder Bauherr war gezwungen, das Dokument als Teil der Genehmigungsakte einzureichen, wodurch Zehntausende von Zertifikaten entstanden, die bürokratische Hürden überwinden müssen.
„Wir haben 150 Zertifikate, weil für jede Baugenehmigung eines benötigt wird, aber damit ist die Sache noch nicht erledigt. Ist das Zertifikat wirklich so wertvoll und so begehrt?! Bevor wir ein Auto kaufen, achten wir auf den Preis, aber beim Kauf eines neuen Gebäudes orientiert sich niemand an dem Zertifikat, und genau darin liegt das Problem.“ Simaku analysiert.
Noch besorgniserregender ist die Situation bei bestehenden Gebäuden vor 2021, da derzeit kein solches Zertifikat ausgestellt wird.
Die EEA gab keine Antwort darauf, wann dieser Prozess voraussichtlich beginnen wird. Laut Experten sollte es sich dabei nicht nur um ein formales Dokument handeln, sondern um einen notwendigen Standard, um Qualität zu gewährleisten und den Energieverbrauch im Gebäudesektor zu senken.
„Das Gesetz von 2016 war ein gutes Omen, und wir hofften, dass sich die Situation ändern würde. Tatsächlich brachte es einige positive Aspekte mit sich, aber die Institutionen selbst hatten nicht den Willen, es voranzutreiben.“ sagt Bashmili.
„Nun stehen wir vor einer grundlegenden Gesetzesänderung, ohne dass ein aussagekräftiger Bericht über die Anwendbarkeit des ersten Gesetzes vorliegt, was zu Unsicherheit und Misstrauen hinsichtlich der Umsetzung und Durchsetzung des Gesetzes führen könnte“, fährt er fort.
Immobilienmarkt
Auf dem Immobilienmarkt ist der Energieausweis ein wichtiges Instrument für Transparenz. In der Europäischen Union erzielen Wohnungen der Energieklassen „A“ oder „B“ einen höheren Wert, da Käufer wissen, dass die Betriebskosten niedrig sein werden. In Albanien ist dies jedoch nicht der Fall.
„Wir sind Teil des europäischen Netzwerks, und in Europa ist das eine große Sache, während das Bewusstsein dafür in Albanien selbst unter Immobilienhändlern sehr gering ist.“ sagt Reinaldo Pipiria, Präsident des Nationalen Verbandes der Immobilienmakler Albaniens.
„Mir ist vor allem die solide Bauqualität, die Schall- und Wärmedämmung sowie die Klimaanlage wichtig. Wir wünschen uns das alles, aber in Albanien können wir nicht immer fragen: ‚Haben Sie Zertifizierungen? Können Sie mir das bestätigen?‘“ er addiert.
Tatsächlich schreibt das albanische Gesetz vor, dass beim Bau, Verkauf oder der Vermietung von Gebäuden oder Gebäudeeinheiten jedem Käufer bzw. Mieter ein Zertifikat ausgehändigt werden muss.
„Wir verkaufen ständig neue Wohnungen, aber es war nie ein Thema wie: ‚Schauen Sie, die hat kein Zertifikat!‘. Es gab nie eine Diskussion darüber, ob es so etwas überhaupt gibt, ob es ein Vorteil oder ein Nachteil ist, es wurde einfach nie besprochen.“ sagt Pipiria.
Er macht außerdem auf das Modell aufmerksam, das im Ausland angewendet wird, wenn jemand ein Haus kaufen möchte.
„In Europa und Amerika hat der Käufer das Recht, die Immobilie von einem professionellen Gutachter prüfen zu lassen, der die Stärken und Schwächen des Hauses aufzeigt. Wir führen keine Objektbesichtigung durch und verlangen auch keine Bescheinigung über die von uns deklarierten Investitionen.“ er sagt.
Angesichts dieser Situation existiert derzeit keine öffentliche Datenbank, die die Energieklassen von Gebäuden ausweist. Die Einrichtung einer solchen Datenbank ist zwar gesetzlich vorgeschrieben, die Daten sind jedoch nur auf Anfrage bei der Europäischen Umweltagentur (EEA) zugänglich.
„Es sollte eine nationale Datenbank geben, wie sie in Italien oder anderen Ländern existiert, und es sollten konkrete Beispiele aus EU-Ländern herangezogen werden.“ sagt Simak.
„Wir wissen zumindest, wie man kopiert und wie man die Zertifikatsausstellung übernimmt. Es sollte nicht nur bei leeren Worten bleiben, sondern die Dinge müssen in die Tat umgesetzt werden, und zwar landesweit in großem Umfang.“ er verdeutlicht.
Bashmili ist zudem der Ansicht, dass Maßnahmen ergriffen werden müssen, um die Vorteile der Energieeffizienz in Gebäuden zu nutzen. Seiner Meinung nach wirken sich die Steigerung der Energieeffizienz und die Verwendung hochwertiger Materialien und Geräte direkt auf die Verbesserung des Raumklimas aus.
„Dadurch werden die Luftverschmutzung in Innenräumen und der Lärm reduziert und die Lebensqualität verbessert. Es ist also sowohl im Hinblick auf die Energieeinsparung und die Steigerung des Komforts als auch im Hinblick auf den Schutz natürlicher Ressourcen von entscheidender Bedeutung.“ er erklärt.
Gleichzeitig fordert Pipiria eine Sensibilisierungskampagne, aber auch mehr Verantwortung von den Institutionen.
„Sobald wir Teil der EU werden, ist die Last der Agenda bzw. des grünen Wandels enorm, und ich weiß nicht, wie wir diese Milliarden aufbringen sollen. Daher befürworte ich Sensibilisierung, Zertifizierung und Leistungssteigerung, aber dies muss von einer anreizorientierten Finanzpolitik und zugänglichen Finanzmitteln begleitet werden.“ er kommt zu dem Schluss.
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